Недвижимость. Налогообложения операций при продаже.
Законодательство Украины (извлечения) - 6.

Согласно пункту 1.10 ст.1 закона от 22.05.2003 г. к недвижимому имуществу относятся земля и объекты, которые расположены на ней и не могут быть перемещены в иное место без причинения им вреда (без полной или частичной утраты их свойств).

В силу пункта 2 ст.1 ГК Украины (к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется) и отсутствия в законе от 22.05.2003 г. отсылочных норм автор в данной публикации оперирует исключительно термином "недвижимое имущество" в его правовом значении в рамках пункта 1.10 ст.1 закона от 22.05.2003 г., не принимая во внимание аналогичные понятия, данные в гражданском законодательстве.

Ст. 11 закона от 22.05.2003 г., определяющая порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества, вступает в силу с 01.01.2005 г.

1. Если объект недвижимости находился в собственности налогоплательщика на 01.01.2004 г. (момент вступления в силу закона), то доход, получаемый им от продажи данного объекта, облагается налогом следующим образом:

а) при однократной, в течение отчетного налогового года, продаже объекта недвижимости в виде дома, квартиры или комнаты, включая земельный участок, на котором расположены указанные объекты или приусадебный участок, доход облагается налогом по ставке в размере 1% стоимости продаваемого имущества, если общая площадь дома, квартиры или комнаты не превышает 100 м²

В случае, если площадь объекта недвижимости превышает 100 кв. м, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке налога в размере 5% от объекта налогообложения;

б) при двух- или более кратной продаже налогоплательщиком объекта недвижимости, указанного в подпункте а), или при продаже (хотя бы и однократной) объекта, отличного от указанных в подпункте а) (к примеру, продажа сооружения, здания в виде индивидуального гаража), доход подлежит налогообложению по ставке в размере 5% от объекта налогообложения.

Законодатель прямо не включает в состав недвижимого имущества, отличного от земли, объекты незавершенного строительства (они прямо не указаны в пункте 1.10 ст.1 закона). Однако в подпункте б) пункта 1.10.1 он отнес к сооружениям все объекты недвижимости, кроме земли, отличные от здания. Сопоставив понятие "сооружение" и общее понятие "недвижимое имущество", данные в законе, следует сделать вывод об отнесении объектов незавершенного строительства к сооружениям (недвижимости, отличной от земли).

Такой вывод автора настоящей публикации подтверждает абзац второй подпункта 11.1.2 пункта 11.1 ст.11 закона, которым определяется порядок налогообложения дохода, полученного от продажи объекта незавершенного строительства. Он аналогичен порядку, указанному в подпункте б) пункта 1;

в) при обмене объектов недвижимости каждая из сторон договора мены уплачивает 50% суммы налога, который рассчитывается с учетом вышеуказанного порядка налогообложения к стоимости отчуждаемого каждой стороной объекта недвижимости.

Размер дохода от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости недвижимого имущества, рассчитанной, как указано в законе, "государственным органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством". Как представляется, речь в законе идет не о сертифицированных оценщиках (они не являются государственным органом), а о создании какой-то новой государственной структуры, которая будет рассчитывать оценочную стоимость недвижимости. Каковым будет порядок этого расчета и станет ли он идентичным процедуре оценки стоимости недвижимого имущества, производимой независимыми оценщиками, в законе не говорится. 2. В случае если объект недвижимости приобретён налогоплательщиком в собственность после 01.01.2004 г., то операции по его продаже или обмену будут облагаться налогом следующим образом:

а) Прибыль, полученная от однократной в течение отчётного налогового года продажи объекта недвижимости, указанного в подпункте а) пункта 1 данной публикации, облагается налогом по ставке 15% от объекта налогообложения.

Обращаю внимание читателей на то, что при налогообложении операций по продаже или обмену объекта недвижимости, приобретённого в собственность налогоплательщиком после 01.01.2004 г., законодатель использует уже термин "прибыль", а не "доход". Указанная прибыль определяется как положительная (а не отрицательная) разница между доходом от продажи объекта недвижимости и расходами на его приобретение (строительство). При этом данная разница уменьшается на 10% из расчёта каждого года владения объектом, не считая года приобретения недвижимости в собственность.

В законе приводится формула расчёта прибыли:

П = (Д-В)х(1-0,1х(Р-1)), где П — налогооблагаемая прибыль; Д — доход налогоплательщика от продажи объекта; В — расходы на приобретение объекта недвижимости; Р — количество календарных лет, в течение которых объект находился в собственности налогоплательщика, включая общую совместную с другим супругом собственность.

Однако законодатель вводит минимальный предел суммы налога с прибыли при осуществлении операций, указанных в данном подпункте, сумма налога с полученной прибыли не может быть меньше размера минимальной заработной платы, установленного на первое января года, в котором происходит отчуждение объекта недвижимости.

б) в случае двух- и более кратной продажи в течение отчётного налогового года дома, квартиры или комнаты (включая участок, на котором расположены объект недвижимости, или приусадебный участок), а также продажи любого иного объекта недвижимости, прибыль, полученная от продажи, рассчитывается как положительная разница между доходом от продажи объекта и расходами, которые понёс собственник недвижимости на его приобретение (строительство). Указанная прибыль облагается налогом по ставке 15% от объекта налогообложения.

В данном случае порядок налогообложения прибыли, полученной от продажи объекта незавершенного строительства, аналогичен указанному в этом подпункте.

Минимальный размер суммы налога — размер минимальной зарплаты, установленный на 1 января года, в котором продаётся объект недвижимости.

При налогообложении прибыли в случаях, указанных в подпунктах а), б) пункта 2 данной публикации, доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены объекта, указанной в договоре купли-продажи. Он (доход) от продажи не может быть ниже оценочной стоимости недвижимости, рассчитанной упомянутым в пункте 1 настоящей статьи государственным органом.

Расходы на приобретение объекта недвижимости равны цене объекта, которую собственник уплатил при его приобретении согласно договору купли-продажи. При строительстве объекта недвижимости такими расходами является оценочная стоимость этого объекта, рассчитанная уже упоминавшимся государственным органом.

в) При обмене объектов недвижимости каждая из сторон договора мены должна уплатить 50% суммы налога, рассчитанного согласно подпунктов а) или б), пункта 2 данной публикации в зависимости от того, какой объект отчуждается, к его стоимости.

Налоговым агентом (лицом, которое обязано начислять, удерживать и уплачивать налог в бюджет от имени и за счёт налогоплательщика, вести налоговый учёт и предоставлять налоговую отчётность налоговым органам, а также нести ответственность за нарушение положений закона от 22.05.2003 г.) при начислении дохода (прибыли), определённых согласно пунктов 1, 2 данной статьи, является нотариус.

Он нотариально удостоверяет договор лишь при наличии оценочной стоимости недвижимого имущества и оказывает услуги по осуществлению необходимых расчётов.

Сумма начисленного налога уплачивается сторонами договора самостоятельно до его нотариального удостоверения или удерживается нотариусом в соответствии с положением Декрета КМУ от 21.01.1993 г. №7-93 "О государственной пошлине".

`Земельный Кодекс Украины` (извлечения 1)
`Земельный Кодекс Украины` (извлечения 2)
Налогообложение операций по продаже объектов недвижимого имущества в Украине
Налогообложение дохода, полученного в результате принятия наследства или в дар
Налогообложение дохода от предоставления недвижимости в аренду (найм)
Налогообложение операций, связанных с ипотечным жилищным кредитованием